| | cuestión interesante y que plantea también notables dudas es el mecanismo económico que sirve para calcular cuándo un ajuste razonable en materia de accesibilidad universal se convierte en obra obligatoria de acuerdo al artículo 10.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Recordemos que la regulación de los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal se recogen en los artículos 10.1 b) y 2.4 LPH, reformados por la L3R.
Artículo 10.1 Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
Artículo 2.4. Ajustes razonables: las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
El artículo 10.1 recoge las obras obligatorias para las comunidades de propietarios, obras que se caracterizan por no ser necesario acuerdo previo de la junta. No obstante, como veremos luego, esto no es exactamente así.
Este apartado exige para que la obra sea obligatoria, en coherencia con la definición de ajuste razonable que recoge el artículo 2.4 L3R, que el importe repercutido anualmente de las obras, una vez descontadas las subvenciones y ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Este mecanismo para cuantificar la accesibilidad obligatoria plantea algunas dudas.
1) ¿Las doce mensualidades de gastos comunes deben considerarse de forma global referidas al presupuesto ordinario de la comunidad de propietarios o de forma individualizada respecto a cada propietario en concreto?
La doctrina mayoritaria se inclina por esta última postura, lo que ocasiona que una obra deje de ser obligatoria por el mero hecho de que respecto a uno de los propietarios su repercusión económica anual exceda de 12 mensualidades de gastos ordinarios. Esta situación se puede producir cuando los porcentajes de participación en gastos extraordinarios sean distintos de los aplicables a los gastos ordinarios; es habitual que en las comunidades se establezcan distintos sistemas de participación en gastos atendiendo a la naturaleza del gastos de manera que para los gastos ordinarios se establece una participación atendiendo a los metros útiles de las viviendas mientras para los gastos extraordinarios que afectan a las instalaciones (ascensores entre ellas) se establece una participación igualitaria.
Ejemplo. En una comunidad formada por 10 vecinos se instala un ascensor con un coste de 150 €. Los gastos comunes (100 €) se establecen atendiendo a las cuotas de participación correspondiendo a 8 vecinos un 5 5 €) y a 2 un 30 30 €). Se acuerda que el coste de instalación sea asumido por cada vecino a partes iguales (15 €). En este ejemplo para los dos últimos vecinos la obra no será obligatoria.
2) La segunda duda se plantea respecto al límite del importe repercutido anualmente. La doctrina señala que el límite debe cuantificarse anualmente no de forma total. Esta posiblidad aumenta las posibilidades de que una obra pueda ser obligatoria.
Ejemplo: si la instalación de un ascensor supone una derrama extraordinaria anual para un propietario cuantificable en 210 € y sus doce mensualidades de gastos comunes ascienden a 100 €, la obra no será obligatoria. Por el contrario, si el pago del ascensor se fracciona en 3 años, la derrama anual será de 70 €, cantidad inferior al límite de 12 mensualidades de gastos comunes.
La cuestión relevante en este caso es cómo se acuerda el fraccionamiento del pago de las obras. Como señalaba al principio, en las obras obligatorias no es necesario acuerdo de la junta de propietarios, limitándose el acuerdo de la junta a la distribución de la derrama correspondiente y a la determinación de los términos de su abono. Por tanto, el fraccionamiento del pago de las obras compete a la junta con lo que quedará, en última instancia, a su decisión la consideración o no de una obra como obligatoria.
En el ejemplo propuesto si la junta se niega al fraccionamiento del pago la obra de instalación del ascensor deja de ser obligatoria.
Cuestión distinta es cuál es la mayoría necesaria para acordar el fraccionamiento de pago. Sobre esta cuestión volveré más adelante.
3) Otra cuestión interesante es si ese límite se computa de forma conjunta durante todos los años que dure el abono de la obra o si por el contrario es necesario que se respete escrupulosamente cada año. Esta duda tiene gran incidencia práctica dado que lo normal es que el pago por parte de los propietarios se extienda a varios años naturales, dure dicho pago más o menos de 12 meses. La doctrina que se ha pronunciado sobre la cuestión entiende que el cómputo debe realizarse anualmente sin compensación alguna entre anualidades.
Ejemplo. La instalación de un ascensor supone un coste total de 315 € por vecino y las doce mensualidades de gastos comunes ascienden a 120 €. Si el pago se acomete en un año la obra nos sería obligatoria, mientras que si se fracciona en tres años (105 € anuales) pasaría a serlo.
El ejemplo se puede complicar un poco más. Supongamos que el coste se fracciona en tres años con la siguiente distribución: 150 €, 100 € y 65 € ¿Es obligatoria la obra? Si sostenemos la tesis doctrinal mayoritaria que impide la compensación entre anualidades la obra no sería obligatoria.
4) Sigamos con este límite y con las dudas. El coste de la obra no tiene que superar el límite citado para que la obra sea obligatoria, pero ¿Quién establece el coste la obra: el propietario que la solicita o puede la junta solicitar otros presupuestos? ¿Es obligado aceptar el presupuesto de un contratista que fracciona el pago cuando el importe total ofertado es muy superior al propuesto por otro contratista que no lo fracciona? La consecuencia es evidente, si se admitiese que el contratista fuese elegido por la junta siempre podría elegir a aquel que presentase una oferta de mayor importe con el objetivo de hacer desaparecer el carácter obligatorio de las obras o aquel que no admitiese el fraccionamiento en el pago.
Profundizando un poco mas se plantea otra duda ¿Cuál es la mayoría necesaria para acordar el fraccionamiento en el pago? Es evidente que no puede ser la misma que para aprobar la realización de la obra ya que estamos ante obras obligatorias en las que no es necesario tal acuerdo como antes vimos. El Tribunal Supremo en las sentencias de 18 de noviembre de 2008 (RJ 2009/157), de 10 de octubre de 2011 (RJ 2011/7410), de 8 de noviembre de 2011 (RJ 2012/1370) y de 23 de diciembre de 2014 (RJ 2014/6796) ha establecido una doctrina según la cual los acuerdos relacionados con la instalación del ascensor están sometidos al mismo régimen de mayorías que el acuerdo de instalación propiamente dicho.
Se declara como doctrina jurisprudencial que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, incluido el relativo a la distribución de los gastos de esta, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor, sin que en ningún caso tales acuerdos puedan lesionar gravemente a ningún propietario.
Esta doctrina, a mi juicio, es de plena aplicación a otras obras, no solo a la instalación del ascensor. Esto permitiría que todos los acuerdos conexos a una obra deban ser aprobados por la misma mayoría que la obra principal.
Si aplicamos esta tesis a la duda anterior, podemos concluir que el fraccionamiento de pago debe ser acordado por la misma mayoría que la obra a la que se refiere el pago. Esta tesis es de plena aplicación para aquellas instalaciones que no tengan el carácter de obligatorias, como por ejemplo en la instalación de ascensores en la que se exige una doble mayoría de acuerdo al artículo 17.2 LPH, pero, a mi juicio, resulta inaplicable cuando la instalación es obligatoria de acuerdo al artículo 10 ya que en este caso no es necesario decisión de la junta acordando la ejecución.
Artículo 17.2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Entiendo que la única solución posible cuando estamos ante una obra obligatoria es la aplicación del artículo 17.7, cláusula supletoria que rige en todos aquellos casos en los que no se ha establecido para la adopción de un acuerdo de forma expresa una mayoría de voto por la propia ley.
Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
No obstante es posible contra argumentar a esta tesis que la necesidad de una mayoría para adoptar los acuerdos conexos desnaturaliza el carácter obligatorio de la obra, ya que siempre es posible que ante una obra obligatoria el resto de los propietarios voten en contra de todos los acuerdos conexos, lo que impediría de facto la ejecución de la obra.
Como puede apreciarse es una cuestión que no parece tener una solución fácil.
5) Retomemos la cuestión del coste de la obra ¿Es razonable que un propietario imponga de forma unilateral el tipo de obra a realizar – materiales, calidades, etc.- y su forma de pago por el mero hecho de ser el proponente de una obra obligatoria? Al respecto, se ha sostenido por algún autor de la doctrina que la junta estaría obligada a aprobar aquel presupuesto que cumpliese los límites establecidos para que la obra fuese obligatoria. Me plantea serias dudas esta interpretación, ya que podría generar situaciones de abuso de derecho.
Ejemplo: Presupuesto A. La instalación de un ascensor supone un coste total por vecino de 210 € y las doce mensualidades de gastos comunes ascienden a 200 €, con que la obra no será obligatoria. Presupuesto B. La instalación del mismo ascensor supone un coste total de 330 €, fraccionado en 3 años, con cuotas de 110 € anuales, con lo que la obra será obligatoria.
6) A la hora de establecer el límite de la obra obligatoria la ley minora el importe del gasto con las subvenciones procedentes. De nuevo surgen problemas. La primera cuestión es ¿Quién solicita la subvención: el propietario proponente de la obra o la comunidad de propietarios? ¿Cuál es la mayoría necesaria para solicitar una subvención para la ejecución de una obra: la correspondiente a la mayoría necesaria para la ejecución de la obra o la mayoría establecida en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad de propietarios para el reparto de gastos e ingresos?
La LPH no regula esta cuestión directamente ante lo que, a mi juicio, debe acudirse a la cláusula supletoria del artículo 17.7 antes trascrito. No obstante, esta remisión provoca notables problemas como a continuación veremos.
Primero. La obtención de una subvención tiene gran relevancia de cara a la consideración de determinadas obras como obligatorias, en concreto, a las obras obligatorias del artículo 10.1 b), entre las que se incluye la instalación del ascensor en los edificios en los que no exista. Por tanto, la consideración de una obra como obligatoria dependerá de la concurrencia de una subvención. La negativa a solicitar y obtener una subvención determinará que una obra deje de tener el carácter de obligatoria al no poder disminuirse el importe total del gasto con el importe de la correspondiente subvención.
Ejemplo. Un propietario propone la instalación de un ascensor cuyo coste es de 1.000 €. El importe de la derrama que corresponde a cada propietario asciende a 200 €, suponiendo doce mensualidades de gastos comunes 150 €. Las obras duran 4 meses y el pago de debe efectuar de forma simultánea a su ejecución. Con estos datos la obra no es obligatoria, de forma que su aprobación por la junta requiere de la aprobación de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (artículo 17.2 LPH).
Esta obra, al margen de otras consideraciones, resultaría subvencionable en concepto de accesibilidad de acuerdo al Plan Estatal de Fomento (artículo 23.2 b) Plan Estatal de Fomento) en un 50
e su importe. La obtención de esta subvención provocaría que la obra se convirtiese en obligatoria ya que la derrama pasaría a ser de 100 €, inferior a las doce mensualidades de gastos comunes.
Una posible solución sería otorgar representatividad a estos solos efectos al propietario proponente de la obra obligatoria. En estos casos la consideración de una obra como obligatoria debería habilitar al propietario proponente para solicitar las subvenciones pertinentes, sin que fuese necesario que la comunidad de propietarios aprobase su solicitud. No obstante, esta solución se complica si tenemos en cuenta las implicaciones fiscales que conlleva en cuanto la subvención obtenida. (Sobre esta cuestión consultar la entrada …).
Segundo. La segunda cuestión que plantea la minoración del importe de doce mensualidades de gastos comunes con las subvenciones procedentes a la que se refiere el artículo 10.1 b) LPH es la determinación del criterio de imputación de la subvención.
Ejemplo. Un propietario propone la instalación de un ascensor cuyo coste es de 2.000 €. El importe de la derrama que corresponde a cada uno de los cinco propietarios asciende a 400 €, suponiendo doce mensualidades de gastos comunes 150 €. Las obras comienzan el 1 de julio de 2015 y finalizan el 30 de junio de 2016 (12 meses) y el pago de debe efectuar de forma simultánea a su ejecución, por lo que cada propietario deberá pagar 200 € cada año. La comunidad obtiene una subvención de 1.000 € en concepto de accesibilidad del programa de rehabilitación edificatoria, subvención que se percibirá en 2017 después de finalizada y pagada la obra.
El problema surge al percibirse la subvención después de efectuado el pago de la obra ¿Se cumple en este caso el límite exigido por el artículo 10.1 b) LPH dado que en los años en los que se ha pagado la derrama provocada por la obra el importe abonado por cada propietario ha superado las doce mensualidades de gastos comunes?
La doctrina entiende que el cálculo debe efectuarse anualmente y por cada propietario de forma individual dado que la LPH utiliza como criterio de valoración el “importe repercutido anualmente”. Esta tesis conlleva que la consideración de una obra como obligatoria dependa del sistema de gestión de la subvención que se utilice. Si el sistema permite el pago anticipado de la subvención nos encontraremos con que la posibilidad de que la obra sea obligatoria se incrementa, mientras disminuye notablemente si el cobro de la subvención se realiza con posterioridad a la ejecución y pago de la obra tal posibilidad.
Ejemplo. En el ejemplo anterior supongamos que la subvención se concede en 2015 por importe de 1.000 € y se cobra anticipadamente también en 2015 antes de la realización de la obra. En este caso el coste de la obra ascenderá a 1.000 € y la derrama correspondiente a cada propietario será de 100 € anuales, inferior a doce mensualidades de gastos comunes.
Si el pago no se produjese anticipadamente, sino en 2017 con posterioridad a la ejecución de la obra, nos encontraríamos con que la obra deja de ser obligatoria ya que el importe repercutido correspondiente a 2015 y 2016 excede de doce mensualidades de gastos comunes.
A mi juicio, la solución pasa por realizar un cálculo global del coste de la obra minorando el mismo con las subvenciones que fuesen procedentes aún cuando el cobro efectivo de las mismas se produzca después de pagada la obra por la comunidad de propietarios. Si efectuado ese cálculo el importe por anualidades correspondiente a cada propietario no excede de doce mensualidades de gastos comunes la obra tendría la consideración de obligatoria.
Esta tesis exigiría, al menos, que existiese un acto administrativo de concesión de la subvención por parte del órgano competente, acto por el que la Administración compromete un crédito en favor de una comunidad de propietarios. Recordemos que el derecho a la subvención surge con la notificación de la resolución de concesión de la subvención.
Ante situaciones en las que pudiese concurrir una cierta obstrucción por parte de la junta de propietarios ¿Tiene algún mecanismo de reacción el propietario afectado? A mi juicio, podría acudir a los tribunales argumentando abuso de derecho por parte de la comunidad de propietarios en base al artículo 18 LPH. Aún siendo esto así, el coste de oportunidad para el propietario que se vea abocado a la vía judicial es notable.
7) Acaba el artículo 10.1 b) señalando que no eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, sea asumido por quienes las hayan solicitado. Este apartado permite al propietario solicitante hacerse cargo del pago del exceso, obligando de esta manera a la comunidad de propietarios a la ejecución de la obra.
Esta posibilidad entendida de forma conjunta con la posibilidad de fraccionamiento del pago de la obra permite concluir que una obra será obligatoria cuando el peticionario asuma el pago del exceso en aquellos propietarios y aquellas anualidades en las que exista un exceso respecto a las doce mensualidades de gastos comunes.
Ejemplo. La instalación de un ascensor supone un coste total de 315 € por vecino y las doce mensualidades de gastos comunes ascienden a 120 €. Supongamos que el coste se fracciona en tres años con la siguiente distribución: 150 €, 100 € y 65 € ¿Es obligatoria la obra? A mi juicio la obra se convierte en obligatoria si el peticionario asume el coste del exceso de 30 € correspondiente al primer año. | | | |
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