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La instalación de saneamiento en comunidades de propietarios
ADMINISTRACION DE FINCAS BEZANILLA. ERALIUR el 20-10-2015, 09:59 (UTC)
 La instalación de saneamiento en comunidades de propietarios

La instalación de saneamiento de un edificio es la red de evacuación de las aguas residuales y pluviales, desde los aparatos sanitarios y punto de recogida de aguas de lluvia hasta la acometida a la red de alcantarillado.
instalacion-saneamiento
Componentes de la instalación de saneamiento

1. Sumidero para azotea (elemento común). Se utiliza para recoger y evacuar hasta la bajante las aguas pluviales acumuladas sobre las cubierta planas (azoteas).

2. Derivación (parte privativa). Se utiliza para evacuar hasta la bajante las aguas residuales procedentes de los desagües de aparatos con sifón individual (lavabos, bides, fregaderos).

3. Bote sifónico (parte privativa). Se usa para recoger y evacuar, por debajo del forjado, hasta la bajante las aguas residuales procedentes de los desagües de aparatos sin sifón individual.

4. Sifón individual (parte privativa). Son tubos doblemente acodados que se sitúan en los desagües de los aparatos sanitarios. Dentro de ellos se forma un tapón permanente de agua que disminuye el ruido e impide la salida al exterior de los gases de las cañerías de la red de saneamiento.

5. Bajante (elemento común). Se utiliza para la conducción vertical, hasta la arqueta a pie de bajante o colector suspendido, de las aguas residuales y pluviales.

6. Colector enterrado (elemento común). Se usa como red horizontal de evacuación de las aguas pluviales y residuales procedentes de las bajantes desde la arqueta situada al pie de éstas hasta la acometida a la red de alcantarillado.

7. Colector suspendido (elemento común). Cumple la misma función que el anterior y se dispone a un nivel superior al suelo de la planta o sótano más bajo del edificio. Suele ir visto.

8. Arqueta a pie de bajante (elemento común). Se utiliza para registro al pie de las bajantes cuando la red de saneamiento a partir de dicho punto vaya a quedar enterrada.
 

Acuerdo para la rehabilitación de la fachada
ADMINISTRACION DE FINCAS BEZANILLA el 20-10-2015, 09:58 (UTC)
 

Si se trata de una obra necesaria para el adecuado mantenimiento y en cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, se englobará dentro de aquellas previstas en el artículo 10.1 de la vigente LPH.

"1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación."

En caso contrario, se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
 

Quorum para instalar el ascensor en la Comunidad de propietario
ADMINISTRACION DE FINCAS BEZANILLA el 20-10-2015, 09:57 (UTC)
 El número de votos necesarios o quorum para instalar el ascensor en la Comunidad de propietarios viene establecido en el art. 17.2 de la LPH.

La Ley de Propiedad Horizontal, modificada a partir del 27 de junio de 2013, REGULA en el artículo 17.2 primer párrafo el nuevo quorum para instalar el ascensor en la Comunidad de propietarios, y a tal efecto dispone el citado precepto: ” Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.”

Por tanto, si en la Junta de la Comunidad de propietarios que se celebre al efecto se alcanza a favor de dicha instalación un número de votos (quorum) de esa DOBLE MAYORÍA de PROPIETARIOS que representen a su vez una mayoría de CUOTAS DE PARTICIPACION, el acuerdo es válido.Quorum para instalar el ascensor en la Comunidad de propietarios

EJEMPLO: Supongamos que una Comunidad de propietarios esta compuesta por 22 vecinos. El acuerdo para instalar el ascensor será válido si se adopta por la mayoría de propietarios (12 propietarios, ya que supone la mitad mas uno), pero además esos 12 propietarios que han votado a favor deben ostentar la mayoría (más del 50de las cuotas de participación de todo el inmueble.

Quorum para instalar el ascensor en la Comunidad de propietarios , ¿qué ocurre con el voto de los ausentes?.

Es normal que cuando se celebra una Junta de propietarios no acudan todos los vecinos. En estos casos, para saber el valor del voto de los ausentes hay que tener en cuenta lo siguiente:

1.- Para poder sumar el voto de los ausentes a favor de la instalación del ascensor es imprescindible en primer lugar que se haya alcanzado por los PRESENTES a esa Junta doble mayoría de propietarios y cuotas de participación a favor del acuerdo.

EJEMPLO: Supongamos que en esa Comunidad de 22 propietarios solo acuden a la Junta 15 propietarios y los otros 7 se ausentan. Para aprobar provisionalmente el acuerdo del ascensor se requiere el voto favorable de 8 de ellos (mitad mas uno de los presentes) que representen mayoría de cuotas de participación (mas del 50de los presentes.

OBSERVACION: Si en esa Junta no se aprueba por los presentes, porque no se reuna ese doble quorum, la instalación del ascensor, no hay nada que hacer.

2.- Una vez se ha obtendio por los PRESENTES el doble quorum para instalar el ascensor en la Comunidad de propietarios, hay que proceder a notificarle a los ausentes el acuerdo adoptado por la Junta. Los ausentes tienen un plazo de 30 dias naturales para manifestarse desde la recepción de ese acuerdo provisional (art. 17.8 LPH), y si en ese plazo no manifiestan nada al respecto (NO SE OPONEN), se entenderá que SU VOTO ES A FAVOR del acuerdo de instalación del ascensor, sumándose al de los presentes que votaron a favor en la reunión de la comunidad.

EJEMPLO: Continuando con el supuesto que venimos utilizando, si de los 7 ausentes a la Junta, solo 2 de ellos comunican su OPOSICION al acuerdo de instalación del ascensor y los otros 5 no dicen nada, defintiviamente el quorum ha quedado de la siguiente manera:

8 votos de los propietarios PRESENTES que votaron a favor de la instalación.
5 votos de los propietarios AUSENTES que al no decir nada se unen a los anteriores por lo que tambien se cuentan como favorables.

Como la suma de los votos de los presentes y de los ausentes (13 propietarios) suponen mayoria del total de propietarios (la mayoria se alcanzaba con 12), si esos 13 propietarios tambien ostentan la mayoria (50del total de las cuotas de participación de todo el edificio, el ACUERDO ES VÁLIDO y se ha reunido el quorum para instalar el ascensor en la Comunidad de propietarios.

OBSERVACIÓN:

Si se aprueba el acuerdo de instalación del ascensor con el quorum exigido por la LPH, todos los propietarios del inmueble (INCLUSO LOS QUE SE OPUSIERON) están obligados al pago de los gastos del ascensor, aún cuando el importe repercutido a cada propietario supere 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. El artículo 17.2, párrafo segundo LPH dispone literalmente: “Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”
 

El ascensor y el IVA. Preguntas y respuestas.
ADMINISTRACION DE FINCAS BEZANILLA .J. A. RUIZ SAINZ-AJA el 20-10-2015, 09:56 (UTC)
 La segunda duda con la que se encuentra la comunidad de propietarios cuando decide instalar o renovar un ascensor es el tipo de IVA al que se sujeta.

La cuestión no es sencilla y presenta múltiples aristas que intentaré limar en la siguientes líneas.

La información para la presente entrada ha sido extraída de las consultas del INFORMA 132530, 132531, 132532, 132553, 132469, 107382, 132466, 130686, 131692; de las consultas de la Dirección General de Tributos V1953-14, V1250-13, V1037-14, V2117-09 y del Informe “Preguntas frecuentes” sobre al aplicación del tipo reducido a las obras de rehabilitación que figura en la web de la AEAT.

Lo primero que debemos tener claro es que el tipo general del IVA es el 21al que se sujetará toda actividad salvo que sea de aplicación otro tipo (tipo reducido del 10tipo superreducido del 4

Por ello en la instalación o renovación del ascensor la regla general es la aplicación del 21
e IVA.

Pero, si la instalación no es de un ascensor sino de un aparato elevador en una escalera para el uso de persona con discapacidad el tipo aplicable será el 10 on independencia de cualquier otra consideración.

Ahora bien, si la instalación es de un ascensor normalizado industrialmente que no está especialmente destinado a personas con discapacidad o con movilidad reducida – susceptible de destinarse esencial o principalmente a suplir las deficiencias de movilidad en la terminología de la Dirección General de Tributos – a pesar de que su instalación sea obligatoria para la comunidad por existir personas discapacitadas de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal, el tipo será el 21
No obstante, existen dos excepciones en las que es de aplicación el tipo reducido del 10
La primera excepción concurre cuando la instalación o renovación del ascensor cumpla las condiciones establecidas por el artículo 91 de la Ley del IVA para ser considerada como obra de renovación y reparación.

En concreto, el artículo 91.Uno.2.10º establece que se aplicará el tipo impositivo del 10
las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

1. Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, también se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.

2. Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.

3. Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.

La redacción del artículo parece sencilla pero la práctica diaria plantea un buen número de dudas que intentado concretar en las siguientes preguntas:

¿Solo se aplica el tipo del 10
la instalación de un nuevo ascensor?

No, engloba tanto la instalación como la sustitución, modernización o renovación del ascensor.

¿Dado que se exige que el destinatario sea una comunidad de propietarios de viviendas qué ocurre si en el edificio hay locales comerciales?

Es necesario que el destinatario sea una comunidad de propietarios de viviendas o mayoritariamente de viviendas.

Se entenderá que una edificación se destina a vivienda cuando al menos el 50 por ciento de la superficie construida se destine a dicha finalidad.

¿Y si el destinatario de la factura es el administrador de la finca?

En este caso el tipo aplicable sería el 21a que la aplicación del 10xige que el destinatario sea, en este caso, una comunidad de propietarios.

¿Cómo se pueden acreditar ante el contratista las condiciones necesarias para aplicar el tipo del 10
Mediante una declaración escrita firmada por la comunidad de propietarios dirigida al sujeto pasivo (contratista), bajo su responsabilidad.

¿Cómo se calcula el importe de los materiales si el instalador del ascensor también es el fabricante?

Si el instalador del ascensor no es fabricante el coste de los materiales es su precio de adquisición al fabricante pero si la empresa instaladora es el fabricante del ascensor el coste a tener en cuenta es el coste de producción.

¿Cómo se calcula el importe de los materiales si la empresa instaladora del ascensor subcontrata con un tercero las obras necesarias (apertura de puertas, pintura, etc.)?

En el caso particular de las actuaciones subcontratadas con terceros, a efectos del cómputo del 40será preciso determinar la naturaleza que dichas actuaciones (entregas de bienes o prestaciones de servicios) tienen para el empresario que materialmente las realiza. En los casos de subcontratación las operaciones subcontratadas tendrán para el contratista (empresa instaladora del ascensor) la misma naturaleza que para el empresario que las realiza.

¿Cuáles son los materiales aportados?

Deben considerarse “materiales aportados” por el empresario o profesional que ejecuta las obras todos aquellos bienes corporales que, en ejecución de dichas obras, queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales. Además el coste de dichos materiales no debe exceder del 40
e la base imponible de la operación. Si supera dicho importe no se aplicará el tipo reducido del Impuesto -10

No tendrán la referida consideración de “materiales aportados” aquellos bienes utilizados como medios de producción por el empresario que lleve a cabo las operaciones de renovación o reparación, que no se incorporan materialmente al edificio al que la obra se refiere, tales como maquinaria, herramientas, etc. En particular, no tendrán la referida consideración de “materiales aportados” los andamios que el empresario que ejecuta la obra utiliza para la realización de la misma.

¿Puede facturar el contratista de forma separada e independiente la instalación del ascensor y las obras necesarias para su instalación?

No, las actuaciones accesorias o complementarias se encuentran tan estrechamente ligadas con la instalación del ascensor que, objetivamente, forman una sola operación económica indisociable, cuyo desglose resultaría artificial.

No procede, por tanto, diferenciar en la misma ejecución de obra calificada globalmente como entrega de bienes, la parte correspondiente al servicio que lleve consigo con el objetivo de forzar la tributación de esa parte al tipo reducido del Impuesto.

¿Y si la instalación del ascensor y de las obras necesarias se contrata por la comunidad de propietarios de forma independiente con dos contratistas distintos?

Según la DGT se estaría ante un caso diferente en el supuesto de que dichas actuaciones de adecuación se contrataran directamente por el promotor (comunidad de propietarios) de las obras de instalación de un ascensor con un tercero distinto del empresario instalador. En este caso, tratándose de actuaciones independientes, cada uno de los contratistas deberá determinar por su cuenta y de forma independiente si concurren los requisitos para la aplicación del tipo impositivo del 10
¿Se aplica el tipo impositivo del 10 por ciento de IVA a los servicios de mantenimiento de ascensores en comunidades de propietarios?

No. El tipo reducido solo se aplica a las ejecuciones de obra de renovación y reparación y el mantenimiento de instalaciones no tiene tal consideración.

En conclusión, la aplicación de esta excepción al tipo general será difícil dado que en la mayoría de las ocasiones el coste de los materiales aportados por el empresario o profesional que realiza la obra de instalación o renovación del ascensor superará el 40
el coste total.

Ilustrativo resulta un ejemplo extraído del Informe de la AEAT.

La colocación del suelo de una vivienda por 10.000 €, correspondiendo 3.000 € a materiales aportados por quien realiza la obra, tributa toda ella al 10
Una obra por un importe total de 10.000 €, si los materiales aportados ascienden a 5.000 €, tributa, sin embargo, al tipo general del 21
En la factura se hará constar el coste de los materiales aportados o que se cumple el requisito de no exceder del 40
e la base imponible.

Dentro de una misma ejecución de obra, calificada globalmente como entrega de bienes, no podrá diferenciarse la parte correspondiente al servicio que lleve consigo con el objetivo de forzar la tributación de esa parte al tipo del 10
En el segundo ejemplo planteado, no cabría facturar por separado una entrega de materiales de 5.000 € aplicando el 21 una prestación de servicios de 5.000 € a un tipo del 10
La segunda excepción se produce cuando la renovación del ascensor contratada por la comunidad de propietarios sea calificada como rehabilitación a efectos de IVA.

Esta excepción es aplicable a los contratos directamente formalizados entre la comunidad de propietarios y el contratista cuyo objeto sea una rehabilitación a efectos de IVA (artículo 91.Uno.3.1º LIVA).

En este sentido, el artículo 20, apartado uno, número 22º, letra B), dispone que a los efectos de esta Ley, las obras de rehabilitación de edificaciones será las que reúnan los siguientes requisitos:

a) Requisito cualitativo: el objeto principal debe ser la reconstrucción de la edificación, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50
el coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

Específicamente se establece que tienen la consideración de obras análogas a las de rehabilitación la instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar las barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

b) Requisito cuantitativo: el coste total de las obras a que se refiera el proyecto debe exceder del 25
el precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.

Al igual que en la excepción anterior, veamos algunas dudas y respuestas.

¿Cómo puede acreditarse que una obra tiene la condición de rehabilitación?

Puede utilizarse cualquier elemento de prueba. La DGT viene considerando como preferentes los dictámenes de profesionales específicamente habilitados para ello o el visado del proyecto.

¿Cuál es el coste total de las obras de rehabilitación?

El importe total, Impuesto sobre el Valor Añadido excluido, que soporte la comunidad de propietarios como consecuencia de las entregas de bienes y prestaciones de servicios que se deriven de la rehabilitación, incluidos los servicios que le sean prestados por el personal técnico que dirija las obras.

También se incluye la licencia de obras.

¿Cuál es el precio de adquisición de las edificaciones?

El realmente concertado en las operaciones en cuya virtud se haya efectuado la referida adquisición. La prueba de dicho precio podrá efectuarse por los medios admisibles en Derecho.

¿Cuál es valor de mercado de una edificación?

El precio que se hubiese acordado para su transmisión onerosa en condiciones normales de mercado entre partes que fuesen independientes, excluido, en su caso, el valor correspondiente al terreno en que se halla enclavado el edificio.

Asimismo, el valor de mercado de las edificaciones o partes de las mismas podrá acreditarse por los medios de prueba admisibles en Derecho.

¿La renovación del ascensor ha sido calificada por la Comunidad Autónoma correspondiente como rehabilitación, siendo objeto de subvención como rehabilitación edificatoria dentro del Plan Estatal de Fomento 2013-2016?

Es una cuestión totalmente independiente de su consideración a efectos del IVA, es decir , la calificación administrativa a efectos subvencionales no tiene relevancia fiscal.

En conclusión, a la renovación de un ascensor en edificios ya construidos se les aplicará el tipo impositivo del 10 uando formen parte de un proyecto global de rehabilitación que cumpla las condiciones para ser considerado como tal, circunstancia que concurrirá en muy pocas ocasiones.
 

cálculo económico de los ajustes razonables en materia de accesibilidad en la Ley de Propiedad Horizontal.
ADMINISTRACION DE FINCAS BEZANILLA .J. A. RUIZ SAINZ-AJA el 20-10-2015, 09:54 (UTC)
 cuestión interesante y que plantea también notables dudas es el mecanismo económico que sirve para calcular cuándo un ajuste razonable en materia de accesibilidad universal se convierte en obra obligatoria de acuerdo al artículo 10.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Recordemos que la regulación de los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal se recogen en los artículos 10.1 b) y 2.4 LPH, reformados por la L3R.

Artículo 10.1 Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Artículo 2.4. Ajustes razonables: las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

El artículo 10.1 recoge las obras obligatorias para las comunidades de propietarios, obras que se caracterizan por no ser necesario acuerdo previo de la junta. No obstante, como veremos luego, esto no es exactamente así.

Este apartado exige para que la obra sea obligatoria, en coherencia con la definición de ajuste razonable que recoge el artículo 2.4 L3R, que el importe repercutido anualmente de las obras, una vez descontadas las subvenciones y ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Este mecanismo para cuantificar la accesibilidad obligatoria plantea algunas dudas.

1) ¿Las doce mensualidades de gastos comunes deben considerarse de forma global referidas al presupuesto ordinario de la comunidad de propietarios o de forma individualizada respecto a cada propietario en concreto?

La doctrina mayoritaria se inclina por esta última postura, lo que ocasiona que una obra deje de ser obligatoria por el mero hecho de que respecto a uno de los propietarios su repercusión económica anual exceda de 12 mensualidades de gastos ordinarios. Esta situación se puede producir cuando los porcentajes de participación en gastos extraordinarios sean distintos de los aplicables a los gastos ordinarios; es habitual que en las comunidades se establezcan distintos sistemas de participación en gastos atendiendo a la naturaleza del gastos de manera que para los gastos ordinarios se establece una participación atendiendo a los metros útiles de las viviendas mientras para los gastos extraordinarios que afectan a las instalaciones (ascensores entre ellas) se establece una participación igualitaria.

Ejemplo. En una comunidad formada por 10 vecinos se instala un ascensor con un coste de 150 €. Los gastos comunes (100 €) se establecen atendiendo a las cuotas de participación correspondiendo a 8 vecinos un 55 €) y a 2 un 3030 €). Se acuerda que el coste de instalación sea asumido por cada vecino a partes iguales (15 €). En este ejemplo para los dos últimos vecinos la obra no será obligatoria.

2) La segunda duda se plantea respecto al límite del importe repercutido anualmente. La doctrina señala que el límite debe cuantificarse anualmente no de forma total. Esta posiblidad aumenta las posibilidades de que una obra pueda ser obligatoria.

Ejemplo: si la instalación de un ascensor supone una derrama extraordinaria anual para un propietario cuantificable en 210 € y sus doce mensualidades de gastos comunes ascienden a 100 €, la obra no será obligatoria. Por el contrario, si el pago del ascensor se fracciona en 3 años, la derrama anual será de 70 €, cantidad inferior al límite de 12 mensualidades de gastos comunes.

La cuestión relevante en este caso es cómo se acuerda el fraccionamiento del pago de las obras. Como señalaba al principio, en las obras obligatorias no es necesario acuerdo de la junta de propietarios, limitándose el acuerdo de la junta a la distribución de la derrama correspondiente y a la determinación de los términos de su abono. Por tanto, el fraccionamiento del pago de las obras compete a la junta con lo que quedará, en última instancia, a su decisión la consideración o no de una obra como obligatoria.

En el ejemplo propuesto si la junta se niega al fraccionamiento del pago la obra de instalación del ascensor deja de ser obligatoria.

Cuestión distinta es cuál es la mayoría necesaria para acordar el fraccionamiento de pago. Sobre esta cuestión volveré más adelante.

3) Otra cuestión interesante es si ese límite se computa de forma conjunta durante todos los años que dure el abono de la obra o si por el contrario es necesario que se respete escrupulosamente cada año. Esta duda tiene gran incidencia práctica dado que lo normal es que el pago por parte de los propietarios se extienda a varios años naturales, dure dicho pago más o menos de 12 meses. La doctrina que se ha pronunciado sobre la cuestión entiende que el cómputo debe realizarse anualmente sin compensación alguna entre anualidades.

Ejemplo. La instalación de un ascensor supone un coste total de 315 € por vecino y las doce mensualidades de gastos comunes ascienden a 120 €. Si el pago se acomete en un año la obra nos sería obligatoria, mientras que si se fracciona en tres años (105 € anuales) pasaría a serlo.

El ejemplo se puede complicar un poco más. Supongamos que el coste se fracciona en tres años con la siguiente distribución: 150 €, 100 € y 65 € ¿Es obligatoria la obra? Si sostenemos la tesis doctrinal mayoritaria que impide la compensación entre anualidades la obra no sería obligatoria.

4) Sigamos con este límite y con las dudas. El coste de la obra no tiene que superar el límite citado para que la obra sea obligatoria, pero ¿Quién establece el coste la obra: el propietario que la solicita o puede la junta solicitar otros presupuestos? ¿Es obligado aceptar el presupuesto de un contratista que fracciona el pago cuando el importe total ofertado es muy superior al propuesto por otro contratista que no lo fracciona? La consecuencia es evidente, si se admitiese que el contratista fuese elegido por la junta siempre podría elegir a aquel que presentase una oferta de mayor importe con el objetivo de hacer desaparecer el carácter obligatorio de las obras o aquel que no admitiese el fraccionamiento en el pago.

Profundizando un poco mas se plantea otra duda ¿Cuál es la mayoría necesaria para acordar el fraccionamiento en el pago? Es evidente que no puede ser la misma que para aprobar la realización de la obra ya que estamos ante obras obligatorias en las que no es necesario tal acuerdo como antes vimos. El Tribunal Supremo en las sentencias de 18 de noviembre de 2008 (RJ 2009/157), de 10 de octubre de 2011 (RJ 2011/7410), de 8 de noviembre de 2011 (RJ 2012/1370) y de 23 de diciembre de 2014 (RJ 2014/6796) ha establecido una doctrina según la cual los acuerdos relacionados con la instalación del ascensor están sometidos al mismo régimen de mayorías que el acuerdo de instalación propiamente dicho.

Se declara como doctrina jurisprudencial que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, incluido el relativo a la distribución de los gastos de esta, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor, sin que en ningún caso tales acuerdos puedan lesionar gravemente a ningún propietario.

Esta doctrina, a mi juicio, es de plena aplicación a otras obras, no solo a la instalación del ascensor. Esto permitiría que todos los acuerdos conexos a una obra deban ser aprobados por la misma mayoría que la obra principal.

Si aplicamos esta tesis a la duda anterior, podemos concluir que el fraccionamiento de pago debe ser acordado por la misma mayoría que la obra a la que se refiere el pago. Esta tesis es de plena aplicación para aquellas instalaciones que no tengan el carácter de obligatorias, como por ejemplo en la instalación de ascensores en la que se exige una doble mayoría de acuerdo al artículo 17.2 LPH, pero, a mi juicio, resulta inaplicable cuando la instalación es obligatoria de acuerdo al artículo 10 ya que en este caso no es necesario decisión de la junta acordando la ejecución.

Artículo 17.2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Entiendo que la única solución posible cuando estamos ante una obra obligatoria es la aplicación del artículo 17.7, cláusula supletoria que rige en todos aquellos casos en los que no se ha establecido para la adopción de un acuerdo de forma expresa una mayoría de voto por la propia ley.

Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

No obstante es posible contra argumentar a esta tesis que la necesidad de una mayoría para adoptar los acuerdos conexos desnaturaliza el carácter obligatorio de la obra, ya que siempre es posible que ante una obra obligatoria el resto de los propietarios voten en contra de todos los acuerdos conexos, lo que impediría de facto la ejecución de la obra.

Como puede apreciarse es una cuestión que no parece tener una solución fácil.

5) Retomemos la cuestión del coste de la obra ¿Es razonable que un propietario imponga de forma unilateral el tipo de obra a realizar – materiales, calidades, etc.- y su forma de pago por el mero hecho de ser el proponente de una obra obligatoria? Al respecto, se ha sostenido por algún autor de la doctrina que la junta estaría obligada a aprobar aquel presupuesto que cumpliese los límites establecidos para que la obra fuese obligatoria. Me plantea serias dudas esta interpretación, ya que podría generar situaciones de abuso de derecho.

Ejemplo: Presupuesto A. La instalación de un ascensor supone un coste total por vecino de 210 € y las doce mensualidades de gastos comunes ascienden a 200 €, con que la obra no será obligatoria. Presupuesto B. La instalación del mismo ascensor supone un coste total de 330 €, fraccionado en 3 años, con cuotas de 110 € anuales, con lo que la obra será obligatoria.

6) A la hora de establecer el límite de la obra obligatoria la ley minora el importe del gasto con las subvenciones procedentes. De nuevo surgen problemas. La primera cuestión es ¿Quién solicita la subvención: el propietario proponente de la obra o la comunidad de propietarios? ¿Cuál es la mayoría necesaria para solicitar una subvención para la ejecución de una obra: la correspondiente a la mayoría necesaria para la ejecución de la obra o la mayoría establecida en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad de propietarios para el reparto de gastos e ingresos?

La LPH no regula esta cuestión directamente ante lo que, a mi juicio, debe acudirse a la cláusula supletoria del artículo 17.7 antes trascrito. No obstante, esta remisión provoca notables problemas como a continuación veremos.

Primero. La obtención de una subvención tiene gran relevancia de cara a la consideración de determinadas obras como obligatorias, en concreto, a las obras obligatorias del artículo 10.1 b), entre las que se incluye la instalación del ascensor en los edificios en los que no exista. Por tanto, la consideración de una obra como obligatoria dependerá de la concurrencia de una subvención. La negativa a solicitar y obtener una subvención determinará que una obra deje de tener el carácter de obligatoria al no poder disminuirse el importe total del gasto con el importe de la correspondiente subvención.

Ejemplo. Un propietario propone la instalación de un ascensor cuyo coste es de 1.000 €. El importe de la derrama que corresponde a cada propietario asciende a 200 €, suponiendo doce mensualidades de gastos comunes 150 €. Las obras duran 4 meses y el pago de debe efectuar de forma simultánea a su ejecución. Con estos datos la obra no es obligatoria, de forma que su aprobación por la junta requiere de la aprobación de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (artículo 17.2 LPH).

Esta obra, al margen de otras consideraciones, resultaría subvencionable en concepto de accesibilidad de acuerdo al Plan Estatal de Fomento (artículo 23.2 b) Plan Estatal de Fomento) en un 50
e su importe. La obtención de esta subvención provocaría que la obra se convirtiese en obligatoria ya que la derrama pasaría a ser de 100 €, inferior a las doce mensualidades de gastos comunes.

Una posible solución sería otorgar representatividad a estos solos efectos al propietario proponente de la obra obligatoria. En estos casos la consideración de una obra como obligatoria debería habilitar al propietario proponente para solicitar las subvenciones pertinentes, sin que fuese necesario que la comunidad de propietarios aprobase su solicitud. No obstante, esta solución se complica si tenemos en cuenta las implicaciones fiscales que conlleva en cuanto la subvención obtenida. (Sobre esta cuestión consultar la entrada …).

Segundo. La segunda cuestión que plantea la minoración del importe de doce mensualidades de gastos comunes con las subvenciones procedentes a la que se refiere el artículo 10.1 b) LPH es la determinación del criterio de imputación de la subvención.

Ejemplo. Un propietario propone la instalación de un ascensor cuyo coste es de 2.000 €. El importe de la derrama que corresponde a cada uno de los cinco propietarios asciende a 400 €, suponiendo doce mensualidades de gastos comunes 150 €. Las obras comienzan el 1 de julio de 2015 y finalizan el 30 de junio de 2016 (12 meses) y el pago de debe efectuar de forma simultánea a su ejecución, por lo que cada propietario deberá pagar 200 € cada año. La comunidad obtiene una subvención de 1.000 € en concepto de accesibilidad del programa de rehabilitación edificatoria, subvención que se percibirá en 2017 después de finalizada y pagada la obra.

El problema surge al percibirse la subvención después de efectuado el pago de la obra ¿Se cumple en este caso el límite exigido por el artículo 10.1 b) LPH dado que en los años en los que se ha pagado la derrama provocada por la obra el importe abonado por cada propietario ha superado las doce mensualidades de gastos comunes?

La doctrina entiende que el cálculo debe efectuarse anualmente y por cada propietario de forma individual dado que la LPH utiliza como criterio de valoración el “importe repercutido anualmente”. Esta tesis conlleva que la consideración de una obra como obligatoria dependa del sistema de gestión de la subvención que se utilice. Si el sistema permite el pago anticipado de la subvención nos encontraremos con que la posibilidad de que la obra sea obligatoria se incrementa, mientras disminuye notablemente si el cobro de la subvención se realiza con posterioridad a la ejecución y pago de la obra tal posibilidad.

Ejemplo. En el ejemplo anterior supongamos que la subvención se concede en 2015 por importe de 1.000 € y se cobra anticipadamente también en 2015 antes de la realización de la obra. En este caso el coste de la obra ascenderá a 1.000 € y la derrama correspondiente a cada propietario será de 100 € anuales, inferior a doce mensualidades de gastos comunes.

Si el pago no se produjese anticipadamente, sino en 2017 con posterioridad a la ejecución de la obra, nos encontraríamos con que la obra deja de ser obligatoria ya que el importe repercutido correspondiente a 2015 y 2016 excede de doce mensualidades de gastos comunes.

A mi juicio, la solución pasa por realizar un cálculo global del coste de la obra minorando el mismo con las subvenciones que fuesen procedentes aún cuando el cobro efectivo de las mismas se produzca después de pagada la obra por la comunidad de propietarios. Si efectuado ese cálculo el importe por anualidades correspondiente a cada propietario no excede de doce mensualidades de gastos comunes la obra tendría la consideración de obligatoria.

Esta tesis exigiría, al menos, que existiese un acto administrativo de concesión de la subvención por parte del órgano competente, acto por el que la Administración compromete un crédito en favor de una comunidad de propietarios. Recordemos que el derecho a la subvención surge con la notificación de la resolución de concesión de la subvención.

Ante situaciones en las que pudiese concurrir una cierta obstrucción por parte de la junta de propietarios ¿Tiene algún mecanismo de reacción el propietario afectado? A mi juicio, podría acudir a los tribunales argumentando abuso de derecho por parte de la comunidad de propietarios en base al artículo 18 LPH. Aún siendo esto así, el coste de oportunidad para el propietario que se vea abocado a la vía judicial es notable.

7) Acaba el artículo 10.1 b) señalando que no eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, sea asumido por quienes las hayan solicitado. Este apartado permite al propietario solicitante hacerse cargo del pago del exceso, obligando de esta manera a la comunidad de propietarios a la ejecución de la obra.

Esta posibilidad entendida de forma conjunta con la posibilidad de fraccionamiento del pago de la obra permite concluir que una obra será obligatoria cuando el peticionario asuma el pago del exceso en aquellos propietarios y aquellas anualidades en las que exista un exceso respecto a las doce mensualidades de gastos comunes.

Ejemplo. La instalación de un ascensor supone un coste total de 315 € por vecino y las doce mensualidades de gastos comunes ascienden a 120 €. Supongamos que el coste se fracciona en tres años con la siguiente distribución: 150 €, 100 € y 65 € ¿Es obligatoria la obra? A mi juicio la obra se convierte en obligatoria si el peticionario asume el coste del exceso de 30 € correspondiente al primer año.
 

El acuerdo de la Comunidad de Propietarios por el que se solicita la subvención a la rehabilitación edificatoria del Plan Estatal de Fomento del Alquiler y la Rehabilitación.
ADMINISTRACION DE FINCAS BEZANILLA .J. A. RUIZ SAINZ-AJA el 20-10-2015, 09:51 (UTC)
 el Plan Estatal de Fomento exige en el programa de rehabilitación edificatoria que las obras que se vaya a realizar cuenten con el acuerdo de la comunidad de propietarios y, cuando sea preceptiva, con la correspondiente autorización administrativa (artículo 21.1 b) del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016).

No obstante, esta exigencia plantea problemas si tenemos en cuenta que existen obras obligatorias para las comunidades de propietarios que deben ser acometidas sin necesidad de acuerdo previo de la comunidad y aún en contra de su voluntad mayoritaria (artículo 10 LPH).

Pensemos, por ejemplo, en una comunidad de propietarios en las que existe una persona con discapacidad en la que se plantea la construcción de una rampa en el portal de entrada que facilite le acceso mediante silla de ruedas cuando el importe repercutido anualmente de la obra, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Respecto a estas obras la LPH especifica que serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono (artículo 10.2 a LPH).

Esta situación nos plantea varios interrogantes:

1. ¿Cómo se puede dar cumplimiento al requisito establecido por el artículo 21.1 b) del Plan Estatal de Fomento cuando se trata de una obra obligatoria? Entiendo que la exigencia del Plan Estatal de Fomento deberá entenderse cumplida con la justificación documental de la consideración de la obra como obligatoria, sin que sea necesario aportar acuerdo de la comunidad de propietarios aprobando su ejecución, acuerdo que no existirá atendiendo al artículo 10 LPH.

2. ¿Cuál es la mayoría necesaria para solicitar la subvención para la ejecución de una obra obligatoria?

Recordemos que el Plan Estatal de Fomento considera como subvencionables, dentro del programa de rehabilitación edificatoria, las obras de conservación, de mejora de la eficiencia energética y de mejora de la accesibilidad de los edificios. Dentro de estas últimas se incluye la instalación de ascensores en edificios en los que no existan.

La LPH no regula esta cuestión directamente ante lo que, a mi juicio, debe acudirse a la cláusula supletoria del artículo 17.7 que exige para la validez de aquellos acuerdos que no establezcan una mayoría concreta el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

No obstante, esta remisión provoca notables problemas como a continuación veremos.

La obtención de una subvención tiene gran relevancia de cara a la consideración de determinadas obras como obligatorias, en concreto, a las obras obligatorias del artículo 10.1 b), entre las que se incluye la instalación del ascensor en los edificios en los que no exista.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Por tanto, en este caso la consideración de una obra como obligatoria dependerá de la concurrencia de una subvención. La negativa a solicitar y obtener una subvención determinará que una obra deje de tener el carácter de obligatoria al no poder disminuirse el importe total del gasto con el importe de la correspondiente subvención.

Ejemplo. Un propietario propone la instalación de un ascensor cuyo coste es de 1.000 €. El importe de la derrama que corresponde a cada propietario asciende a 200 €, suponiendo doce mensualidades de gastos comunes 150 €. Las obras duran 4 meses y el pago de debe efectuar de forma simultánea a su ejecución. Con estos datos la obra no es obligatoria, de forma que su aprobación por la junta requiere de la aprobación de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (artículo 17.2 LPH).

Esta obra, al margen de otras consideraciones, resultaría subvencionable en concepto de accesibilidad de acuerdo al Plan Estatal de Fomento (artículo 23.2 b) Plan Estatal de Fomento) en un 50
e su importe. La obtención de esta subvención provocaría que la obra se convirtiese en obligatoria ya que la derrama pasaría a ser de 100 €, inferior a las doce mensualidades de gastos comunes.

Ante situaciones en las que pudiese concurrir una cierta obstrucción por parte de la junta de propietarios ¿Tiene algún mecanismo de reacción el propietario afectado? A mi juicio, podría acudir a los tribunales argumentando abuso de derecho por parte de la comunidad de propietarios en base al artículo 18 LPH. Aún siendo esto así, el coste de oportunidad para el propietario que se vea abocado a la vía judicial es notable.

Una posible solución sería otorgar representatividad a estos solos efectos al propietario proponente de la obra obligatoria. En estos casos la consideración de una obra como obligatoria debería habilitar al propietario proponente para solicitar las subvenciones pertinentes, sin que fuese necesario que la comunidad de propietarios aprobase su solicitud. No obstante, esta solución se complica si tenemos en cuenta las implicaciones fiscales que conlleva en cuanto la subvención obtenida, al disminuir la derrama que debería realizar cada propietario, tendrá la consideración de ganancia patrimonial para cada uno de ellos y como tal lo deberá declarar en su IRPF. Estaríamos ante un ganancia para cada propietario operado por la sola voluntad de uno de ellos. Difícil de asumir.

La segunda cuestión que plantea la minoración del importe de doce mensualidades de gastos comunes con las subvenciones procedentes a la que se refiere el artículo 10 LPH es la determinación del criterio de imputación de la subvención.

Ejemplo. Un propietario propone la instalación de un ascensor cuyo coste es de 2.000 €. El importe de la derrama que corresponde a cada uno de los cinco propietarios asciende a 400 €, suponiendo doce mensualidades de gastos comunes 150 €. Las obras comienzan el 1 de julio de 2015 y finalizan el 30 de junio de 2016 (12 meses) y el pago de debe efectuar de forma simultánea a su ejecución, por lo que cada propietario deberá pagar 200 € cada año. La comunidad obtiene una subvención de 1.000 € en concepto de accesibilidad del programa de rehabilitación edificatoria, subvención que se percibirá en 2017 después de finalizada y pagada la obra.

El problema surge al percibirse la subvención después de efectuado el pago de la obra ¿Se cumple en este caso el límite exigido por el artículo 10.1 b) LPH dado que en los años en los que se ha pagado la derrama provocada por la obra el importe abonado por cada propietario ha superado las doce mensualidades de gastos comunes?

La doctrina entiende que el cálculo debe efectuarse anualmente y por cada propietario de forma individual dado que la LPH utiliza como criterio de valoración el “importe repercutido anualmente” (Vicente Magro Servet, “El curioso carácter de las obras obligatorias en la propiedad horizontal del artículo 10 LPH tras la Ley 8/2013, de de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas”).

Esta tesis conlleva que la consideración de una obra como obligatoria dependa del sistema de gestión de la subvención que se utilice. Si el sistema permite el pago anticipado de la subvención nos encontraremos con que la posibilidad de que la obra sea obligatoria se incrementa, mientras si el cobro de la subvención se realiza con posterioridad a la ejecución y pago de la obra tal posibilidad disminuye notablemente.

Ejemplo. En el ejemplo anterior si la subvención se concede en 2015 por importe de 1.000 € y se cobra anticipadamente en 2015 antes de la realización de la obra. En este caso el coste de la obra ascenderá a 1.000 € y la derrama correspondiente a cada propietario será de 100 € anuales, inferior a doce mensualidades de gastos comunes.

Si el pago no se produjese anticipadamente, sino en 2017 con posterioridad a la ejecución de la obra, nos encontraríamos con que la obra deja de ser obligatoria ya que el importe repercutido correspondiente a 2015 y 2016 excede de doce mensualidades de gastos comunes.

A mi juicio, la solución pasa por realizar un cálculo global del coste de la obra minorando el mismo con las subvenciones que fuesen procedentes aún cuando el cobro efectivo de las mismas se produzca después de pagada la obra por la comunidad de propietarios. Si efectuado ese cálculo el importe por anualidades correspondiente a cada propietario no excede de doce mensualidades de gastos comunes la obra tendría la consideración de obligatoria.

Esta tesis exigiría, al menos, que existiese un acto administrativo de concesión de la subvención por parte del órgano competente, acto por el que la Administración compromete un crédito en favor de una comunidad de propietarios. Recordemos que el derecho a la subvención surge con la notificación de la resolución de concesión de la subvención.

3. ¿ Cuando se trata de una obra no obligatoria, cuál es la mayoría necesaria para acordar la ejecución de la obra y para solicitar la subvención prevista por el Plan Estatal de Fomento?

Respecto a la mayoría necesaria para acordar la ejecución de una obra no obligatoria, la respuesta la encontramos en el artículo 17 LPH, que establece distintas mayorías atendiendo al tipo de obra.

Ejemplo. De acuerdo al artículo 17.2 LPH la instalación de un ascensor cuando la misma no tiene el carácter de obra obligatoria según el artículo 10 LPH (coste superior a doce mensualidades de gastos comunes) exige el voto favorable de la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.

A la segunda cuestión responde la doctrina del Tribunal Supremo establecida por las sentencias de 18 de noviembre de 2008, de 10 de octubre de 2011 y de 8 de noviembre de 2011, entre otras, según la cual los acuerdos relacionados con la instalación del ascensor están sometidos al mismo régimen de mayorías que el acuerdo de instalación propiamente dicho.

Esta doctrina de los actos conexos, a mi juicio, permitiría concluir que el acuerdo de la junta por el que se decide solicitar una subvención del Plan Estatal de Fomento debe ser adoptado por la misma mayoría que aquella que rija para la obra a la que afecte.
 

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